Deux annonces affichées au même prix, et pourtant un écart de plusieurs milliers d’euros une fois chez le notaire. J’ai découvert ça en mettant des biens côte à côte dans un tableur, par pure déformation professionnelle. Depuis, je ne regarde plus le prix affiché en premier.
En bref
- Droits de mutation majorés de 0,5 point dans la plupart des départements depuis avril 2025, sauf primo-accédants.
- Taux d’effort plafonné à 35 % assurance comprise, sur 25 ans au maximum.
- Nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2026 : une étiquette antérieure n’est plus comparable.
- Dix jours pour se rétracter après notification du compromis, sans avoir à se justifier.
- 1 Le prix de l’annonce n’est jamais le prix payé
- 2 Ce que la banque regarde avant de dire oui
- 3 La grille que j’emporte en visite
- 4 Le DPE ne se lit plus comme avant depuis janvier 2026
- 5 Chiffrer les travaux avant l’offre, pas après
- 6 L’offre, le compromis et les dix jours qui suivent
- 7 Deux questions qu’on me pose souvent
Le prix de l’annonce n’est jamais le prix payé
Le budget réel d’un achat se compose d’au moins cinq postes, dont un seul figure dans l’annonce. C’est le poste fiscal qui a le plus bougé récemment : la loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur part de droits de mutation de 4,50 % à 5 %, une majoration temporaire ouverte depuis le 1er avril 2025 et prévue jusqu’en 2028.
Concrètement, le taux global appliqué à un logement ancien passe d’environ 5,81 % à 6,32 % du prix dans les départements qui ont voté la hausse. Sur un bien à 250 000 €, l’écart tourne autour de 1 250 €. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette majoration, à condition de ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes.
| Poste | Ce qu’il représente | Le point à vérifier |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Environ 5,81 % ou 6,32 % du prix dans l’ancien selon le département | Le taux voté par votre département, et l’exonération primo-accédant |
| Émoluments et débours | La part qui revient réellement au notaire et les frais qu’il avance | Demander le décompte détaillé, pas seulement le total |
| Garantie du prêt | Caution ou hypothèque, selon ce que propose la banque | Le coût comparé des deux formules sur la durée réelle du crédit |
| Travaux | Du rafraîchissement à la remise aux normes | Un devis daté, obtenu avant de faire une offre |
| Charges récurrentes | Copropriété, taxe foncière, énergie | Les trois derniers avis de taxe foncière et les appels de charges |
Ce que la banque regarde avant de dire oui
Deux règles cadrent tous les dossiers, et elles sont contraignantes pour les banques depuis janvier 2022. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée du crédit est plafonnée à 25 ans. Le Haut Conseil de stabilité financière a confirmé ces seuils en mars 2026.
Il existe une soupape, souvent mal comprise. Les banques peuvent déroger à ces critères sur 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % doivent concerner une résidence principale et au moins 30 % des primo-accédants. Cette marge n’est pas un droit : c’est une enveloppe que chaque établissement gère à sa main, et elle se demande.
Côté aide, le prêt à taux zéro a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Depuis le 1er avril 2025, la maison individuelle neuve est de nouveau éligible sur tout le territoire, avec des quotités de 30, 20, 20 puis 10 % selon la tranche de revenus. Le logement collectif neuf peut monter plus haut. Le PTZ reste réservé à la résidence principale et à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans.
La grille que j’emporte en visite
Une visite utile se prépare comme un test : on sait quoi observer avant d’entrer. Voici les six points que je note systématiquement, dans cet ordre.
- L’exposition et la lumière, à l’heure où vous serez réellement chez vous, pas à midi un jour de grand soleil.
- Le bruit, fenêtre ouverte, à deux moments différents dont un week-end.
- Le tableau électrique et la présence d’une prise de terre. Le diagnostic électricité est obligatoire pour une installation de plus de quinze ans et vaut trois ans.
- Les traces d’humidité : odeur, plinthes gondolées, angles des murs exposés au nord.
- Pour un appartement, les parties communes, les procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux votés mais pas encore payés.
- Le quartier à pied, à l’heure de pointe : commerces, transport, stationnement réel.
Un mot sur les agents immobiliers, puisque l’ancienne version de cet article s’en méfiait. Ils ne sont pas vos adversaires, mais leur mandat est signé par le vendeur. Posez vos questions comme vous les poseriez à un fournisseur : par écrit, et en demandant les pièces.
Le DPE ne se lit plus comme avant depuis janvier 2026
Le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique a changé au 1er janvier 2026. L’arrêté du 13 août 2025 abaisse le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9. Résultat, environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire énergétique sans qu’un seul mur ait été isolé, et aucune étiquette ne se dégrade avec ce nouveau calcul.
La conséquence pratique tient en une phrase. Un DPE établi avant 2026 ne se compare plus à un DPE établi après : demandez toujours la date du diagnostic, pas seulement la lettre. Gardez aussi le calendrier locatif en tête si vous achetez pour louer, puisque les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034.
Chiffrer les travaux avant l’offre, pas après
Un devis obtenu après la signature ne sert plus à négocier. C’est la seule règle vraiment non négociable de cette liste. Avant même de faire une offre sur un bien à rafraîchir, faites venir un artisan pendant la seconde visite, quitte à demander l’accord du vendeur.
Distinguez ensuite trois enveloppes qui ne se mélangent pas : le cosmétique (peinture, sols), le technique (électricité, plomberie, chauffage) et le structurel (toiture, menuiseries, isolation). Le premier se reporte, les deux autres non. Je détaille cette méthode de découpage dans mon article sur le budget à prévoir pour des travaux, avec la marge d’aléa que je fixe au départ.
L’offre, le compromis et les dix jours qui suivent
Une offre d’achat écrite et acceptée en l’état vous engage. C’est le point que l’on découvre trop tard. En revanche, l’acquéreur non professionnel dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours, prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, il n’a pas à être motivé, et les sommes versées doivent être restituées dans les vingt et un jours.
Avant de fixer votre prix, appuyez-vous sur les ventes réellement conclues dans le secteur, pas sur les prix demandés. Les valeurs foncières des transactions passées sont publiées en open data par l’administration fiscale.
Deux questions qu’on me pose souvent
Acheter dans le neuf coûte-t-il vraiment moins de frais ?
Les droits de mutation sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien, mais le prix au mètre carré est en général plus élevé. L’arbitrage se fait sur le coût total, travaux compris. En vente en l’état futur d’achèvement, le contrat de réservation prévoit un dépôt de garantie de 2 à 5 % selon le délai de livraison, et le même délai de rétractation de dix jours s’applique.
Les frais de notaire se négocient-ils ?
Les droits de mutation, non : ce sont des impôts reversés au département et à la commune. Seule la part qui rémunère réellement le notaire peut faire l’objet d’une remise encadrée sur les dossiers importants. Elle ne se propose pas spontanément, elle se demande.
Un bien repéré, mais une toiture qui vous inquiète
C’est le poste le plus coûteux à découvrir après la signature, et le plus facile à faire examiner avant.
Mis à jour le 12 août 2026. Ce contenu donne une information générale et ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un conseiller bancaire, qui seuls peuvent examiner votre situation personnelle. Les taux, seuils et dispositifs cités évoluent vite : vérifiez-les avant de vous engager. Sujets voisins que je garde pour plus tard : comparer caution et hypothèque, et lire un procès-verbal d’assemblée générale de copropriété.
Sources : loi de finances pour 2025 et majoration départementale des droits de mutation (en vigueur depuis le 1er avril 2025) ; Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers, confirmée en mars 2026 ; arrêté du 13 août 2025 modifiant le calcul du DPE au 1er janvier 2026 ; loi Climat et Résilience pour le calendrier locatif ; code de la construction et de l’habitation, article L. 271-1.
